水浒知宋——为什么卖炊饼的武大郎能租别墅？——宋代也有公租房



《水浒传》中说，武大郎从清河县来到阳谷县，靠卖炊饼为生，但却赁得带院的两层楼房居住生活。《金瓶梅》中写到：武大郎“凑了十数两银子，典得县衙门前楼上下二层房屋居住。第二层是楼，两个小小院落，甚是干净”。

不管咋说，无论是租还是典，武大郎从清河县到阳谷住的是带院的两层楼房，而且还是沿街的商铺房。如果不是沿街潘金莲女士就不会和西门庆同学产生一段孽缘，造成武大郎的非正常死亡。所以，美艳老婆还是低调隐蔽好。

关于住房，宋代，尤其北宋，和现在基本相似。北宋时期是市场经济活跃的年代。经济决定政治，北宋也是历代王朝中最开明的时代，不仅超越汉唐，即使后来的元明清也无法企及。

所以北宋和现在一样，城市住房很贵，尤其在首都开封，拥有一套住房对很多高官来说也不是容易的事，虽然北宋高级公务员薪水很高。

宋代经济的繁荣从房地产市场就可窥一斑。

宋代的房价很高，高到什么程度呢？以首都开封为例，据统计人口最多时期，市区人口当有百万（不含乡村及属县人口），导致住宅紧缺，一房难求。

翰林学士王禹偁在《李氏园亭记》里提到开封地价：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”

所以苏轼在开封没房，儿子结婚，向朋友借；苏洵一生都在出租房里度过；欧阳修的状况和苏洵差不多；宰相寇准，“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居”。贵为宰相也是造不起、买不起住房。

买不起房子怎么办？不要紧，官方自首都到各地州府均设有楼店务（后改为店宅务，日本也有仿用此名，其实日本现在很多称谓都是从唐宋学去的），作为主管国有房产和邸店的行政管理部门，负责出租及修造事宜。

至天禧元年（1017年），汴京店宅务辖下有23300间公租屋；天圣三年（1025年），首都公租屋的数目又增加到26100间。

所以宋代多数高官都由店宅务负责安排租房，而且他们也要付房租，官员搬出公房时不得带走任何公家用品。宋太祖、太宗时期的将领刘福生前不购置私房，以至于死后子孙们没地方住（《宋史》卷二七五）。

宋真宗时枢密副使（大体类似于分管国防的国务委员）杨砺也是住店宅务给租的房子，而且还是简陋的房舍，以至于他死后宋真宗登门悼念，因为他租住的房子外小巷狭窄，连马车都进不去。“僦舍委巷中，乘舆不能进”（《宋史》卷二八七）。

这种现象到了北宋中叶也没得到完美解决。由于首都房价越来越高，许多在中央工作的官员都买不起首都的房子，只好当了“租房一族”。宋仁宗时名臣韩琦就曾言：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”同时代的欧阳修三十八岁时官至“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于国家信访局局长，仍然在开封租房。后来他写诗回忆在开封定居的那些日子：

嗟我来京师，庇身无弊庐。

闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。

邻注涌沟窦，街流溢庭除。

出门愁浩渺，闭户恐为潴。

这段话是说他当年来到开封，没有住的地方，只好在一个偏僻的社区里租了一所破旧的房子。房子地势低洼，容易积水。一下大雨，四面八方的水都涌过来，院子里汪洋一片，出门上街都得蹚水。

当过御史中丞（相当于最高检检察长）的苏辙，也买不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：

我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。

儿孙期我八十年，宅成可作十年客。

人寿八十知已难，从今未死且磐桓。

不如君家得众力，咄嗟便了三十间。

直到晚年，苏辙才在帝国的二线城市许州盖了三间新房，高兴地又写了一首诗：

平生未有三间屋，今岁初成百步廊。

欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。

终于有了自己房子的喜悦溢于言表。

这倒和我们建国初年的住房情形类似。

这种情形直到宋神宗时，为了照顾尚书以上级别的官员，给他们发了一笔福利——朝廷拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。副国级以上的宰相、参知政事（副相）、枢密使等官员才有资格入住。尚书以下的官员，还是“僦舍而居”。僦就是租的意思。

由于租房需求旺盛，宋代城市的租赁市场一直很火爆，要是在宋代大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了。

小时候砸过缸的司马光做过一个估算：

“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”即每个月15贯的租金收入。到南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，商铺房每天收到的房租至少有二三十贯。一贯等于一两银子，一两银子在北宋时购买力很强，有专门章节介绍具体换算，应不低于几百元。

房地产的繁荣大大刺激了有钱人。因此，宋朝的有钱人和现在的有钱人一样几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。

和现代的区别是：现在的房地产开发商盖房子基本上以出售为主，宋代的开发商盖房子则是出租为主。

宋代某些官员看政府和私人投资房地产业赚得盆满钵满，于是不顾政府公务员不得经商与民争利的禁令，违规经营房地产业。

宋真宗朝的宰相丁谓在汴京冰柜街购置了一块地皮。冰柜街本来地势低洼，经常积水，同僚都暗笑他傻。丁谓却在宅基地附近开凿了一个大水池，将积水蓄于一处，挖出来的泥土用来垫高地基。然后又修建了一座桥，再向皇帝奏请开辟保康门为通衢。于是很快冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭地往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”。

这家伙要是放到现在绝对是经商的一把好手。

徽宗朝的宰相何执中，“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。

北宋末年，房地产越来越集中，地皮越来越少，价格都是天价，贵到有钱都买不到。御史中丞翁彦国曾道：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地？”

北宋末年到了有钱也买不到地皮的状态。

宋代房地产市场的活跃主要是因为宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动自由频繁。宋代跟我们今天的状态类似，人们都向往城市生活，尤其大城市，宋代人也喜欢往大城市挤。

南宋的洪迈说过：“士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣。”

一个人从农村迁徙到城市，衣食住行，住是必需品。首先必须解决的就是有一个落脚栖身之所，必然或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。

据有关学者估算，北宋后期，首都汴梁市区的人口密度约为12000人-13000人/平方公里；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000人/平方公里，咸淳年间，甚至可能达到35000人/平方公里。

如此之高的城市人口密度，势必导致城市的住房供不应求。频繁的房地产交易，促生了大量的城市房地产中介，当时叫作“庄宅牙人”。在这种情形下，房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期，首都的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成现在人民币，估计5000万元以上。

这是宋代房地产的大致情况。

那么，为啥宋代的房地产业没崩盘呢？普通老百姓还能在首都有地住？应该说宋代政府的房产供给侧改革非常成功。

一是政府也意识到房子出租虽然是生钱之路，但更是居民生存的基本条件。所以对房子的购、赁价格一直都在进行严格控制。

宋代已经实行房产“限购”政策。早在宋真宗咸平年间，政府明文规定：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋，将申购公屋的机会倾斜于一般平民。宋仁宗天圣七年（1029年），政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”即现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。

不允许有钱的公务员囤积房产。

二是要着重说下政府的“店宅务”的作用。

店宅务虽然以盈利为主，但它类似于今天的“保障性廉租房”，除了给公务员提供租赁服务，也给城市中低收入者提供基本住房服务。另外，还从租金里挤出专项公益金来发展当地公益事业。

所以相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租比较低廉。

《宋会要辑稿》记载：天禧元年（1017年）首都汴梁一间公租屋每月的租金约为500文；天圣三年（1025年），在物价略有上涨的情况下，公租屋租金反而降为每间每月430文。

《宋人生活水平及币值考察》记载：当时做小生意的城市底层人员月收入平均约有3000-9000文，即便是折中，每月四五百文钱的房租，还是能负担得起。

鉴于两宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租。如大中祥符五年（1012年）正月“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；因大雪造成寒冷的原因，凡是租赁政府官屋的，免房租三天。另据记载免房租最长可达9天。

类似政府在极端寒冷天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，在宋代史书中经常出现。宋英宗治平年间干脆下诏：“州县长吏遇大雨雪，蠲僦舍钱三日，岁毋过九日，著为令。”以法令形式确认。

宋神宗熙宁二年（1069年），首都开封遭遇雪灾，神宗下诏：“老幼贫疾无依丐者，听于四福田院额外给钱收养，至春稍暖则止。”直接白住。所以说宋代是历史上最具人情味和温情的时代。

不仅如此，有时候，政府还会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金。

如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”。要求全国凡遇恶劣天气酌情减免官房、私房房租三天，但要把握好度，不要受到业主的抵制和市场的报复。

南宋有一位叫作胡太初的官员，就对政府频繁地要求免房租的做法提出了非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”

即：官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。

其实对富人的财产，政府也明确地提出了要给予保护。

苏辙曾骂王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍贫民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”

也就是收割富人救济穷人过甚，也是不符合事物发展规律的。

但宋代政府对住房的供给侧改革还是比较成功的，起码没把老百姓绑在了房地产上。房子是人类生活的必需品，它的基本功能是用来居住，片面地强调它的商品属性是不正确的。宋代政府对“房子是用来住的”这一点处理得还是比较不错的。

现在我们再回到靠卖炊饼为生的武大郎为何能住得起县城紫石街的带院楼房这个话题上。

众所周知，《水浒传》和《金瓶梅》都是小说，但都带有时代烙印，相对来说《金瓶梅》更写实一些。

从租的角度来说，外来户武大郎做炊饼生意应该是轻松地付得起房租，因为书中描述他的生活水准还不错。

额外谈点儿关于宋代的“典”房。

所谓“典”，应该是宋代私人房主与客户的一种交易形式。“典”是使用权的转移，典房者并没有产权。典房者给房主一笔典房款，在约定的期限内居住，到期后房主用等额典房款赎回房子。房主用钱应急，典房者钱不生息，赚个白住房子，各得所需。与今天的房产抵押还不尽相同。

在政府廉租房之外，用“典”的方式得到比较理想的住房使用权也非常不错。

如此看来，宋代虽然国家弱了点儿，但老百姓生活得还算滋润。